Lo que debes saber al vender tu residencia principal en Puerto Rico

Muchas personas tienen que pasar por el proceso de vender su residencia principal ya sea para recortar gastos o para comprarse una mejor. El proceso de venta puede ser uno complicado como también el saber que sucede en términos contributivos cuando uno vende su residencia principal. Sin duda alguna, el tratamiento contributivo sobre las ganancias de las ventas de propiedad catalogadas como residencia principal puede ser una compleja. Por lo tanto, este artículo explicará el tratamiento contributivo general que se necesita saber cuándo se quiere vender una residencia principal.

Hay factores que se tienen que tomar en cuenta al momento de pensar vender la residencia principal. Factores como la edad y el tiempo que has vivido en la residencia puede afectar el tratamiento contributivo sobre las ganancias que se generen de tal venta de la propiedad.

¿Cómo se calcula la ganancia (pérdida) realizada en la venta o permuta de la residencia principal?

La ganancia realizada en la venta o permuta de la residencia principal es el exceso del precio de venta de la propiedad (monto realizado) sin contar lo recibido por los artículos de propiedad personal vendidos junto con la residencia menos los gastos de ventas sobrela base ajustada de la propiedad.

Por otro parte, una pérdida realizada en la venta o permuta de la residencia principal es el exceso de la base ajustada de la propiedad sobre el precio de venta (monto realizado) descrito en el párrafo anterior.

Ejemplo:  

Juan del Pueblo tiene una residencia con una base ajustada de $50,000; él vendió la residencia por $60,000 y tuvo gastos de ventas de $5,000.

Precio de venta de la propiedad $60,000
Gastos de ventas (-5,000)
Monto realizado 55,000
Base ajustada (-50,000)
Ganancia realizada en la venta $5,000

Ejemplo:

Juan del Pueblo tiene una residencia con una base ajustada de $50,000; él vendió la residencia en $45,000 y tuvo gastos de ventas de $5,000.

Precio de venta de la propiedad $45,000
Gastos de ventas (-5,000)
Monto realizado 40,000
Base ajustada (-50,000)
Pérdida realizada en la venta $(-10,000)

Es importante saber que en el caso de que tengas una pérdida en la venta o permuta de tu residencia principal no se puede deducir en la planilla.

Exenciones existentes para la ganancia realizada en la venta o permuta de la residencia principal

Por suerte, generalmente, la ganancia que obtienes en la venta o permuta de tu residencia principal está exenta de contribuciones sobre ingresos, contribución básica alterna y contribución alternativa mínima siempre y cuando hayas vivido solo y/o con un familiar tuyo continuamente en esa residencia durante los dos últimos años anteriores a la fecha de venta (Art. 3 apartado (a)(1) de la Ley 216 – 2011). Algo importante de recordar es que no tienes que haber vivido en la residencia esos dos años usted mismo ya que si un familiar tuyo ha vivido en esa residencia continuamente durante esos dos últimos años aun cualificarías para esta exención de la ganancia realizada en la venta o permuta de la residencia principal.

Por otra parte, si de casualidad no llegas a cualificar para la exención provista por la Ley 216 – 2011 puede ser que aun puedas diferir la totalidad o parte de la ganancia en la venta o permuta de tu residencia principal si tienes pensado venderla y comprar una nueva propiedad para usarla como residencia principal dos años antes o después de la fecha de la venta de la residencia vieja.

La Sección 1034.04(m) estipula que si vendes tu residencia principal y antes de dos años después o dos años antes a la fecha de la venta de esa vieja residencia te compras una nueva residencia en Puerto Rico y la usas como residencia principal puedes diferir la ganancia de la venta o permuta de la residencia principal en su totalidad siempre y cuando el precio de venta ajustado de la vieja residencia no sobrepase el costo de la nueva propiedad a usarse como la nueva residencia principal. Generalmente, el precio de venta de la vieja residencia incluye el dinero recibido más el monto de la hipoteca que el comprador ha asumido menos los gastos de ventas (comisiones, anuncios, gastos legales, entre otros).

Para efectos de la Sección 1034.04(m) el precio de venta (monto realizado) significa el monto de dinero recibido más el justo valor del mercado de cualquier propiedad recibida que no sea dinero en la venta menos los gastos de ventas (comisiones, anuncios, gastos legales, entre otros). El precio de venta ajustado se refiere al precio de venta (monto realizado) descrito anteriormente menos los gastos que hayas incurrido por trabajo realizado en la vieja residencia con el fin de ponerla en condiciones propicias para la venta como pinturas, reparaciones, mantenimientos o limpiezas que no sean catalogados como mejoras permanentes a la propiedad ni gastos de ventas. No obstante, para que los gastos sean elegibles debes cumplir con tres requisitos:

  • Los trabajos deben haber sido realizados en los 90 días anteriores a la fecha que se efectúa el contrato de venta; y
  • Deben ser pagados en 30 días o menos después de la fecha de la venta de la vieja residencia; y
  • No se pueden haber considerado como parte del precio de venta (monto realizado) de la vieja residencia.

Ejemplo:

 Juan del Pueblo tiene una residencia principal con una base ajustada de $50,000 que piensa vender. Juan vendió la propiedad en $70,000 e incurrió $2,000 en gastos de reacondicionamiento y $5,000 en gastos de ventas. Después de 6 meses, Juan compro una residencia con un costo de $50,000.

Precio de venta de la propiedad $70,000
Gastos de ventas (-5,000)
Monto realizado 65,000
Base ajustada de la propiedad (-50,000)
Ganancia realizada en la venta $15,000

La ganancia diferida generada en la venta o permuta de la residencia principal se calcula de esta manera:

Monto realizado (precio de venta, residencia vieja)$65,000
Gastos de reacondicionamiento(-2,000)
Precio de venta ajustado63,000
Costo de la nueva residencia(-80,000)
Total(-17,000)
Si el total es cero o menos:
Poner 0 en ganancia tributable y poner la ganancia
realizada en la venta en la ganancia diferida

Si es mayor de cero, elegir el menor entre la ganancia
realizada en la venta o el total y ponerla en la ganancia
tributable
Ganacia tributable0
Ganancia diferida (ganancia realizada en la venta
menos ganancia tributable)
$15,000

Ejemplo:

Juan del Pueblo tiene una residencia principal con una base ajustada de $50,000 que piensa vender. Juan vendió la propiedad en $70,000 e incurrió $2,000 en gastos de reacondicionamiento y $5,000 en gastos de ventas. Después de 6 meses, Juan compro una residencia con un costo de $40,000.

Precio de venta de la propiedad $70,000
Gastos de ventas (-5,000)
Monto realizado 65,000
Base ajustada de la propiedad (-50,000)
Ganancia realizada en la venta $15,000

La ganancia diferida generada en la venta o permuta de la residencia principal se calcula de esta manera:

Monto realizado (precio de venta, residencia vieja)$65,000
Gastos de reacondicionamiento(-2,000)
Precio de venta ajustado63,000
Costo de la nueva residencia(-40,000)
Total(-23,000)
Si el total es cero o menos:
Poner 0 en ganancia tributable y poner la ganancia
realizada en la venta en la ganancia diferida

Si es mayor de cero, elegir el menor entre la ganancia
realizada en la venta o el total y ponerla en la ganancia
tributable
Ganacia tributable15,000
Ganancia diferida (ganancia realizada en la venta
menos ganancia tributable)
$0

Como vemos en este ejemplo, al precio de venta ajustado de la vieja residencia exceder el costo de la nueva residencia, la ganancia realizada que obtuvo Juan de $15,000 de la venta o permuta de la vieja residencia no puede diferirse y por consecuencia tributaría por completo como ganancia neta a corto plazo o largo plazo, según corresponda.

Si ninguna de las dos exenciones anteriores le aplica o no desea comprar una nueva residencia durante el periodo provisto por la Sección 1034.04(m), existe una última exención provista por la Sección 1031.02(a)(16) que solamente le aplica si usted o su cónyuge tiene 60 o más de edad en la fecha de la venta o permuta de la residencia. Esta Sección provee una exención de $150,000 para la ganancia realizada en la venta o permuta de la residencia principal.

Para poder beneficiarse de esta exención debe tener usted o su cónyuge 60 años o más al momento de la venta de la propiedad y que hayas vivido tres años o más en total (no tiene que ser de forma continua) durante el periodo de cinco años antes de la fecha de la venta o permuta. Por último, esta exención está solamente disponible una vez en la vida. Por ende, una vez que la hayas usado anteriormente ya no podrás nunca más poder usarla. Por otro parte, ambos cónyuges deben estar de acuerdo en usar esta exención para poder usarla.

Ejemplo:

Juan y Marta están casados. Vendieron su casa donde han vivido toda la vida y tienen una ganancia realizada en la venta de $150,000. Juan tiene 60 años a la fecha de la venta de la propiedad.

Juan y Marta están exentos de tributar por la ganancia realizada en la venta porque los primeros $150,000 están exentos.

Conclusión

Para recapitular, usualmente la venta o permuta de la residencia principal puede estar exenta totalmente de contribución sobre ingresos siempre y cuando se cumplan con ciertos requisitos o factores. Como vimos, Puerto Rico provee tres exenciones que pueden usarse para no tributar por la totalidad o parte de la ganancia realizada generada en la venta o permuta de una propiedad catalogada como residencia principal. Sin embargo, en el caso de que tengas una pérdida en la venta o permuta de tu residencia, no puedes deducirla en la planilla de contribuciones sobre ingresos.

Por último, espero que este artículo le haya sido de gran ayuda en entender un poco más sobre el tratamiento contributivo a la hora de vender su residencia principal. Sin embargo, se recomienda buscar ayuda con un CPA para que puedas recibir una orientación basada en tus circunstancias.

Quiz

Si deseas comprobar tu conocimiento luego de leer el artículo te recomiendo que hagas este quiz básico sobre las ganancias en la venta de una residencia principal presionando aquí.

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